F.A.Q. Condominio

Frequently Asked Questions

Domande e Risposte tratte dal sito A.N.AMMI.

F.A.Q. tratte dal sito www.anammi.it

Se i lavori sono stati contestati all'impresa e all'amministratore da un numero di condomini poiché non sono stati eseguiti a regola d'arte, l'amministratore è tenuto a tutelarli facendo valere la contestazione e trattenendo in garanzia una somma sino a quando i lavori non vengano ripristinati, o rifatti secondo capitolato?

La contestazione per lavori condominiali non può essere mossa da “un numero di condomini”, ma deve essere assunta in sede assembleare. Si rileva, inoltre, come la contestazione sull’esecuzione a regola d’arte per opere di edilizia debba essere effettuata da un tecnico qualificato che potrebbe concidere con l’eventuale direttore dei lavori appositamente nominato (se terzo rispetto alla ditta esecutrice).

Rientrano, infatti, nelle sue competenze il controllo dell’esecuzione a regola d’arte dei lavori ed, eventualmente, se previsto contrattualmente, il veto al rilascio del certificato di regolare esecuzione che permette all’amministrazione di rifiutarsi di provvedere alla liquidazione dell’apposito “SAL” (Stato Avanzamento Lavori), e alla ritenuta di garanzia prevista nel contratto.

Faccio uso del mio balcone parte interna, cioè di mia proprietà, per stendere panni, deposito scala e quant'altro ritenga utile lasciare all'interno del mio balcone. Un vicino mi contesta il tutto... come posso tutelarmi? Questa è violazione di privacy?

Deve premettersi che anche le parti di proprietà esclusiva sono soggette alla destinazione dell’uso. Inoltre, il balcone seppur di proprietà esclusiva incide sulla facciata che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è di proprietà comune.

Pertanto è opportuno che lei utilizzi il balcone per lo scopo per il quale è stato costruito: se il balcone è collocato sulla facciata dell’edificio potrebbe non essere possibile adibirlo ad uso ripostiglio, danneggiando il decoro architettonico dello stabile.

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di consegnare la certificazione del 36% a tutti i condomini che hanno pagato? Deve avere la prova di averla consegnata?

La certificazione del 36% non può essere rilasciata a tutti i condomini perché diversamente questi non possono fruire del beneficio fiscale. Anche ai morosi, benché non possano approfittarne, deve essere rilasciato il documento.

È opportuno che l’amministratore conservi la prova dell’avvenuta consegna ai condomini.

L'amministratore di condominio può delegare un collaboratore di studio a ricevere le consegne dall’amministratore uscente del condominio da cui ha appena ricevuto la nomina?

No, non è possibile che l’amministratore deleghi un altro soggetto per il passaggio di consegne; infatti, il codice civile non contempla la figura della delega dell’amministratore.

Si ricorda che solo l’amministratore risponde di ciò che viene lui consegnato e che risulta, quindi, dal passaggio delle consegne.

Negli edifici è obbligatorio, nelle aree condominiali come scale, area garage ecc, la presenza di luci di emergenza. Nel caso, quale è la normativa di riferimento?

Nel condominio non si applicano regole particolari per la sicurezza delle persone e delle cose, tuttavia si applica il D.M.268/94 e la normativa UNI-EN 81, nel caso in cui l’edificio sia munito di ascensore. La norma de qua, nello specifico articolo 7.61, prevede una particolare attenzione per quanto concerne lo stato di illuminazione. Così recita: “l’illuminazione naturale o artificiale, a livello del pavimento in prossimità della porta di piano, deve essere non inferiore a 50 lx in modo che l’utente possa vedere cosa succede quando apre la porta di piano per entrare in cantina, anche nel caso di mancanza di illuminazione di questa”.

Inoltre, ai sensi del D.M. 246/87, negli edifici con altezza antincendio superiore a 32 m, è obbligatorio l’illuminazione d’emergenza e di sicurezza.

L’illuminazione di sicurezza è quella parte destinata a provvedere alla sicurezza delle persone durante l’evacuazione di una zona o di coloro che tentano di completare un’operazione potenzialmente pericolosa prima di lasciare la zona stessa. Ha lo scopo di segnalare le vie di esodo in modo da garantirne la corretta e facile identificazione attraverso idonea illuminazione, di evidenziare i passaggi pericolosi (scale, ostacoli, ecc.), di segnalare chiaramente le uscite di sicurezza, di garantire una illuminazione sufficiente e infine di evitare il panico per l’improvvisa mancanza di luce. Quindi, in via generale, è di particolare importanza, onde evitare pericoli di sorta, che l’illuminazione nelle zone di transito sia tale da permettere un chiaro riconoscimento del percorso e dei punti di pericolo. Infatti anche se l’illuminazione di emergenza nel residenziale non é obbligatoria e le caratteristiche delle apparecchiature e dei servizi destinati alla stessa negli ambienti residenziali non sono definite nè da Norme, nè da Leggi, è consigliabile la sua installazione, sia per esigenze individuali di maggior sicurezza (caduta, urti, aggressioni, ecc.) sia per superare disagi derivanti da black-out improvvisi.

L’inquilina che abita nell’appartamento sotto il mio ha un cagnolino che abbaia a tutte le ore del giorno, i momenti di pausa sono limitati a pochi minuti. Inoltre, non ha la serratura interna della porta di ingresso, per cui ogni volta che entra o esce spinge la porta provocando un rumore fortissimo e ovviamente all’improvviso; infine non parla con i figli ma urla soltanto. Tali rumori sono continuativi e violenti. L’amministratore ha più volte invitato l’inquilina a voler rispettare le regole del buon vicinato, senza nessun risultato.

Il regolamento contrattuale ossia neanche quello predisposto dal costruttore o dall’originario proprietario precedentemente alla vendita delle singole unità immobiliari e accettato da tutti coloro che acquistano, può imporre il divieto di detenere nelle proprie abitazioni animali domestici. Quanto alla gestione degli stessi, anche se è vero che le immissioni di rumore sono consentite, ai sensi dell’art. 844 c.c., se non superano la normale tollerabilità, deve precisarsi che, nella casistica giurisprudenziale, purtroppo difficilmente l’abbaiare di un cane costituisce grave pregiudizio da poter far valere in sede giudiziaria.

Vivo in un condominio di 2 palazzine, con presenza di amianto sul tetto. Solo una delle due ha provveduto alla bonifica dell'amianto e al rifacimento del tetto. Nel caso in cui i condomini della palazzina gemella si rifiutino di di eseguire gli stessi interventi, cosa si può fare per obbligarli?

C’è da premettere che non è obbligatoria la rimozione delle strutture di amianto in condominio; mentre è obbligatorio procedere ad uno degli interventi previsti dalla legge (incapsulamento, sovracopertura e rimozione), nel caso in cui l’amianto presente nelle strutture risultasse friabile (con conseguente rilascio di fibre d’amianto) a causa di un accentuato stato di degrado. L’amministratore potrebbe rivolgersi alla Asl locale per avere informazioni generali.

Al fine di approfondire aspetti specifici o particolari occorre, eventualmente, rivolgersi a un tecnico competente che accerti e indichi gli eventuali interventi da adottare. Il mancato rispetto delle norme di legge che regolamentano i comportamenti da adottare in presenza di manufatti con amianto è pesantemente sanzionato. Pertanto, non si dovrebbe portare all’esame dell’assemblea se bonificare o meno le strutture in amianto presenti in condominio, ciò che deve essere deliberato dall’assemblea è, invece, la scelta della ditta nonché il relativo preventivo di spesa.

E' prevista una percentuale all'amministratore in caso di lavori di manutenzione straordinaria (ristrutturazione edilizia). Nel caso, in che misura.

Il compenso dell’amministratore, sia in caso di manutenzione ordinaria che straordinaria, è contrattuale, non potendo esistere, alla luce della normativa vigente, un tariffario minimo obbligatorio.

Pertanto considerata l’attività straordinaria da svolgere, è corretto per l’amministratore di condominio richiedere una percentuale sull’imponibile dei lavori straordinari da effettuarsi, richiesta che naturalmente dovrà essere deliberata dall’assemblea di condominio in relazione all’effettivo impegno dell’amministratore.

Abito al piano terra e i condòmini dei piani superiori hanno la cattiva abitudine di gettare sigarette e sporcizia dal loro piano. Cosa posso fare?

Le situazioni descritte, oltre ad essere incivili, creano il presupposto, per richiedere all’amministratore di intervenire al fine di inserire tale problematica all’ordine del giorno.

Se la situazione dovesse ripetersi, potrebbe richiedere a coloro che hanno l’affaccio sulla sua terrazza il risarcimento da danni, salvo procedere contro il condominio, per vie legali, nel caso non ottenesse la soddisfazione dovuta.

Per approvare la richiesta di un condomino riguardo ad una sua necessità nella votazione si usa il criterio dei millesimi oppure ogni condomino o società, a prescindere dai millesimi, corrisponde ad un voto.
In assemblea, per poter deliberare occorre, necessariamente, una duplice maggioranza, per “teste” (numero dei proprietari) e per millesimili di proprietà. Tale principio è sancito in maniera inderogabile dal disposto dell’art. 1136 c.c.

L'usufruttuario non paga le spese condominiali ordinarie. Il nudo proprietario deve pagare?

Nel caso in cui l’usufruttuario non versi le spese ordinarie di condominio ad esso spettanti, alla contribuzione è tenuto il nudo proprietario, in virtù di un sancito principio di solidarietà che tutela il condominio secondo quanto disposto dall’art. 67 disp. att. c.c..

Resta inteso che il nudo proprietario potrà rivalersi nei confronti dell’usufruttuario per ottenere il rimborso di quanto dallo stesso versato, per suo conto.

Anche se la maggioranza dei condòmini non votasse a favore della nomina di un amministratore, quali sono i presupposti affinchè un condomino possa chiedere al tribunale la nomina di un amministratore di condominio?

Se i condomini sono più di otto, l’assemblea nomina un amministratore di condominio (art. 1129 c.c.). Se ricorre il presupposto di cui sopra, anche un solo condomino potrà rivolgersi alla cancelleria del Tribunale competente per territorio, al fine di proporre istanza per la nomina giudiziaria dell’amministratore.

Se un condomino pulisce le parti comuni dell'edificio senza alcun compenso e senza alcun incarico da parte dell'amministratore e di altri condòmini, a cosa va incontro il condominio in caso di infortunio di quest'ultimo?

È a dir poco sconsigliabile che il condominio venga incaricato dei lavori di pulizia delle parti comuni (seppur a titolo gratuito) senza un apposito contratto di incarico. Infatti, ad esempio, in caso di infortunio, non avendo copertura INAIL espone il condominio al risarcimento di tutti i danni, eventualmente subiti.

Se i lavori sono stati contestati all'impresa e all'amministratore da un numero di condomini poiché non sono stati eseguiti a regola d'arte, l'amministratore è tenuto a tutelarli facendo valere la contestazione e trattenendo in garanzia una somma sino a quando i lavori non vengano ripristinati, o rifatti secondo capitolato?

La contestazione per lavori condominiali non può essere mossa da “un numero di condomini”, ma deve essere assunta in sede assembleare. Si rileva, inoltre, come la contestazione sull’esecuzione a regola d’arte per opere di edilizia debba essere effettuata da un tecnico qualificato che potrebbe concidere con l’eventuale direttore dei lavori appositamente nominato (se terzo rispetto alla ditta esecutrice).

Rientrano, infatti, nelle sue competenze il controllo dell’esecuzione a regola d’arte dei lavori ed, eventualmente, se previsto contrattualmente, il veto al rilascio del certificato di regolare esecuzione che permette all’amministrazione di rifiutarsi di provvedere alla liquidazione dell’apposito “SAL” (Stato Avanzamento Lavori), e alla ritenuta di garanzia prevista nel contratto.

Faccio uso del mio balcone parte interna, cioè di mia proprietà, per stendere panni, deposito scala e quant'altro ritenga utile lasciare all'interno del mio balcone. Un vicino mi contesta il tutto... come posso tutelarmi? Questa è violazione di privacy?

Deve premettersi che anche le parti di proprietà esclusiva sono soggette alla destinazione dell’uso.

Inoltre, il balcone seppur di proprietà esclusiva incide sulla facciata che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è di proprietà comune. Pertanto è opportuno che lei utilizzi il balcone per lo scopo per il quale è stato costruito: se il balcone è collocato sulla facciata dell’edificio potrebbe non essere possibile adibirlo ad uso ripostiglio, danneggiando il decoro architettonico dello stabile.

F.A.Q. tratte dal sito www.anammi.it

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